Квартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариант

Студия (открытая планировка)

Это квартира, в которой изолирован только санузел: коридор переходит в единственную комнату с не отделенной перегородкой кухней. Студии стали все чаще появляться в современных постройках, как вариант бюджетного жилья. Они имеют увеличенную по сравнению с гостинками и малосемейками площадь и место для полноценного кухонного гарнитура. Однако не стоит путать студии с однокомнатными квартирами, в которых была снесена перегородка между комнатой и кухней: внешне они похоже, но студии обычно меньше площадью и запланированы такими самим застройщиком.

Квартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариантКвартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариантКвартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариант

Плюсы студии в наличии большого и хорошо освещенного пространства единственной комнаты. Такая планировка понравится людям современным и творческим, живущим одним или парой, но без детей. Хотя есть и исключения, как мы видим
 для семьи с маленьким ребенком.

Отсутствие личного пространства будет в такой квартире основным минусом для живущих вдвоем-втроем людей. Еще один минус — нехватка мест для хранения. Больше про открытую планировку: 

Преимущества

Квартира со свободной планировкой – это идеальное решение вопроса недостатка пространства. В связи с тем, что в такой квартире нет межкомнатных перегородок, она становиться больше, ведь необходимость установки огромного количества мебели отпадает. Мебель в квартире-студии может выполнять множество функций. К примеру, тот же диван в ночное время раскладывается и становится спальней, а вот днем его можно сложить, тем самым превратить квартиру в гостиную.

Если сравнить квартиру с несколькими комнатами и квартиру-студию с одинаковой площадью, то последняя будет смотреться намного просторнее. В квартире со свободной планировкой намного удобнее принимать гостей, ведь она более функциональна. Для любителей вечеринок и «тусовщиков» квартира-студия является идеальным вариантом.

Как получить разрешение на перепланировку?

Хотя по факту в квартире со свободной планировкой отсутствуют стены, но в документах они указаны. Соответственно, любое отступление от чертежа – это перепланировка. Чтобы ее сделать, потребуется:

  • разработать проект;
  • согласовать его;
  • получить разрешение на перепланировку;
  • ввести объект в эксплуатацию по завершению ремонтных работ;
  • получить новые документы на недвижимость.

Для начала перепланировки владелец должен собрать следующие документы:

  • копии документов, которые подтверждают права владельца на жилье;
  • заявление, в котором указывают, какие работы по перепланировке будут произведены, режим ремонта, а также сроки;
  • письменное согласие на ремонт от компании, которая управляет домом;
  • эскиз перепланировки;
  • дополнительные бумаги в случае, когда перепланировка касается несущих конструкций – понадобится проектная декларация и договор об авторском надзоре разработчика проекта;
  • копии разрешительных документов, если планируются функциональные изменения помещений;
  • согласие в письменном виде на перепланировку от всех, у кого есть права собственника на квартиру, или страховой договор гражданской ответственности перед третьими лицами.

Если владелец недвижимости решил заняться перепланировкой, то ему потребуется ознакомление с Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, Строительными нормами и правилами. Помимо этого, нужно учитывать местное законодательство в данной сфере.

Минусы квартиры со свободной планировкой

Если все же выбрали квартиру с такой планировкой, решить ситуацию потребуется отличным ремонтом. Превосходным решением станут светлые напольные покрытия с обширными плинтусами, обои в европейском жанре и удачно выбранные элементы внутреннего убранства. Не стоит бояться расставлять упоры, выбирать красочные тона и использовать их для разделения пространства. Эту работу вы сможете доверить профессиональным дизайнерам компании Фундамент. Вы можете самостоятельно рассчитать примерную стоимость дизайна вашей квартиры:

Стандартный проект

2900 2200 руб./м2

  • Обмерные и монтажные планы
  • Рабочие чертежи по электрике, сантехнике и т.п.
  • Трехмерная визуализация интерьера в 3DSMAX
  • Подбор отделочных материалов
  • Составление сметы на ремонт

Итого: 15000 руб.

Заказать

Оптимальный проект

3900 3200 руб./м2

  • Все, что есть в Стандартном проекте
  • Полная комплектация интерьера, включая заказ, доставку и приемку материалов по качеству и количеству
  • Проектирование и создание индивидуальной мебели и дверей на заказ

Итого: 15000 руб.

Заказать

Полный проект

4900 4200 руб./м2

  • Все, что есть в Оптимальном проекте
  • Авторский надзор, включая посещение объекта, корректировку чертежей и контроль соблюдения дизайн-проекта интерьера
  • Разработка и согласование инженерного проекта по электроснабжению

Итого: 15000 руб.

Заказать

Покупка жилого помещения свободной планировки имеет свои недостатки:

  • Ее цена выше стандартной.
  • В ней нет внутренней отделки. Стены бетонные, установлены входные двери, окна, система отопления. Есть газ, электричество и вода.

Собственнику потребуются большие вложения на ремонт: установка перегородок, прокладка электрических и водопроводных сетей, установка полов, отделка помещений. Производство этих работ строго регламентировано СНиП, за исключением отделки помещений.

  • Возможность реконструкции требует получения разрешения при дальнейшей разработке проекта и его согласовании. Процесс утверждения зависит от сложности проекта. Чем сложнее проект, тем дольше будет приемка.
  • Возведение перегородок приведет к потере пространства. Расстояние между перегородками и используемыми для них материалами регулируется.
  • Перепланировать ванные комнаты, туалеты и кухни почти невозможно. Трибуны нельзя сдвинуть, и размер этих комнат, вероятно, не может быть изменен.

На изображении:ванная комната в стальных и коричневых тонах

Достоинства и недостатки перепланировки

Такой вариант перепланировки имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Достоинства Недостатки
Не используются стационарные стеновые перегородки, что позволяет зрительно увеличить площадь жилого помещения. Данный метод не подходит для использования в домах панельного типа (хрущевках). Это связано с тем, что снос или перемещение перегородок данного типа запрещено правилами архитектуры (конструкции данных перегородок выполняют несущие функции).
Дизайн квартиры студии прямоугольной планировки, выполненный посредством использования данного метода,  позволяет увеличить свободную площадь квартиры студии. Внедрение данного метода перепланировки требует обязательного утверждения проекта в соответствующих организациях.
Есть возможность быстрой и простой регулировки места расположения таких перегородок своими руками. Это позволяет на некоторое время реорганизовать квартиру студию в помещение, выполняющее какую-либо одну функцию. Внедрение данного проекта требует обязательного демонтажа и переноса коммуникаций инженерного и коммунального предназначения в другое место. Есть также вариант проложить их заново.
Примеры планировки квартиры студии, приведенные в этой статье, позволяют максимально увеличить эргономичность жилого помещения, посредством отсутствия перегородок между комнатами, которые выполняют разное предназначение. Если между такими зонами квартиры студии, как гостиная и кухня, запахи, возникающие в процессе приготовления пищи, будут, несомненно, распространяться по всей квартире студии.
Данный метод перепланировки может быть одинаково успешно использован при использовании любого вида дизайна интерьера. Квартира студия подвергается большей степени нагрева, чем жилое помещение стандартной планировки.
Популярные статьи  Миниатюрный паяльник

Ограничения при планировании жилплощади

В определенных случаях семья не может прийти к единому мнению по желаемой планировке квартиры, и в данном случае хозяева прибегают к помощи профессионалов для формирования дизайна, а это стоит дополнительных денег.

К тому же до сегодняшнего дня никто не отменял такую организацию, как БТИ. Несмотря на то, что планировка свободная, план квартиры еще требует согласования в этой организации.

В этом случае необходимо учитывать ряд ограничений, превращающих бесплатную верстку в условно-бесплатную. Основные ограничения заключаются в следующем:

  1. нельзя переносить ванную и кухню;
  2. балкон / лоджию нельзя приставлять к жилой зоне;
  3. в эти нежилые помещения нельзя подавать отопление (его нельзя подавать нигде в квартирах несмотря на то, что многие это делают);
  4. отдельные вентиляционные каналы нельзя совмещать или переносить;
  5. жилую площадь квартиры нельзя изменить, добавив к ней площадь подсобных помещений;
  6. площадь помещения должна быть не менее 9 кв. м;
  7. газовые трубы нельзя спрятать в стены;
  8. все холлы должны иметь естественное освещение. При отсутствии такового помещение может быть только нежилым.

Образовавшиеся помещения без естесственного освещения весьма удобно приспособить под гардеробную

Общая площадь такой квартиры указывается при покупке. Некоторые квадраты теряются при разметке. Нежелания платить за те квадратные метры, которых реально не будет, можно добиться только экспертизой БТИ, пересчетом и написанием иска о компенсации.

Какую планировку можно считать идеальной?

Планировка идеальной квартиры отличается логичными и удобными связями всех помещений. В ней отсутствуют лишние проходы, коридоры прочие нефункциональные помещения. Как говорилось ранее, планировка зависит от субъективных предпочтений, рода деятельности, хобби членов семейства. Например, для кого-то площадь кухни, превышающая 10 кв.м, покажется лишней, поскольку готовить доводится редко. Для других людей-это основное место вечерних посиделок и они стремятся приобрести популярные сегодня квартиры с так называемой европланировкой.

Имеет значение также соотношение площади, высоты помещений, размера дверных проемов. Например, если высота потолков квартиры не превышает 2,5 м, то просторная комната площадью 40 кв.м. будет визуально оцениваться как тесная. Если в такой ситуации вы запланировали создать студийное пространство и снести лишние перегородки, то при низких потолках от этой идеи лучше отказаться.

Какой должна быть перегородка в квартире

Стена должна изолировать помещение от шума из соседних комнат. Не должно быть слышно музыки и разговоров, стука и движения воды в канализации, телевизора или кондиционера.

Помимо этого, перегородка должна выдерживать нагрузку от межкомнатных дверей, навешенных аксессуаров, мебельных модулей, блоков бытовой техники. Она обязана устоять, если человек силой попытается надавить на нее или ударить каким-либо предметом.

Внутри стены могут быть скрыты коммуникации инженерных сетей, которые никак не влияют на прочность. В санузлах и на кухне перегородка должна быть устойчива к влаге.

Перегородку считают хорошей, если она огнестойкая и способна блокировать распространение огня, долговечна и безопасна для здоровья людей, и ее довольно несложно починить.

Хорошая перегородка не пропускает шум из другой комнаты

Получаем документы

Разработка проекта, обследование помещений, составление технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки, получение заключения Роспотребнадзора и одобрение проекта в сумме занимают не менее 2–3 мес. Помимо проекта потребуются: копия паспорта, заявление о согласовании переустройства и перепланировки, копии правоустанавливающих документов на квартиру, технический паспорт жилища, письменное согласие собственников. Получив разрешение жилинспекции, можно приступать к реализации проекта. После того как будут завершены все работы, необходимо засвидетельствовать момент окончания перепланировки в жилинспекции (приёмку скрытых работ производят в процессе ремонта), затем получить в БТИ новый план, а потом и свидетельство о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой. Документальное оформление работ займёт около 2 мес.

Учитывая трудности, застройщики готовы отказаться от свободной планировки и предлагать покупателям несколько вариантов готовых и согласованных планировок для одинаковых по площади квартир.

В каких случаях покупка квартиры-лофт оправдана

Есть ситуации, когда свободная планировка является верным решением:

· Вы планируете использовать квартиру в качестве мастерской, для фотосъемок – без стен помещение будет гораздо светлее, здесь можно организовать рабочее пространство с максимальным комфортом, инсоляция окажется на высоте;

· Вы любите большие пространства и не собираетесь строить перегородки – вас привлекает именно возможность проживания в гигантском, свободном лофте;

· У вас есть дизайнер, который точно знает, как и где согласовать проект, как обустроить пространство согласно вашим предпочтениям, а среди ваших целей нет задачи сэкономить.

Популярные статьи  Простой способ изготовления джерков своими руками

Сегодня на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и ЛО представлено несколько комплексов, где можно приобрести квартиру подобного типа – это ЖК Lotos Tower от застройщика «Московский двор» (Приморский район, сдан в 2017-м году), ЖК «Смольный проспект» от «ЮИТ Санкт-Петербург» (Центральный район, сдан в 2017-м году), МЖК «Клубный дом на Михайловской» от «Частный застройщик «Клубный дом на Михайловской» (город Ломоносов, объект сдан – стоимость квартиры площадью от 113 квадратных метров начинается с 11 миллионов рублей), ЖК «Дом на Лабораторном 32» от компании «Стоун» (Калининский район, сдача намечена на второй квартал 2021-го года, но может быть перенесена – проект рискованный, здесь 100-метровая квартира без перегородок обойдётся в 14 миллионов рублей).

Свободная планировка и ее подводные камни

При изучении документации и проектной декларации новостройки вы не встретите прямого упоминания свободной планировки, поскольку такого термина не существует. Скорее всего, застройщик укажет на возможность трассировки перегородок или оговорит их отсуствие

Но проект любого здания подразумевает включение в документацию поэтажных планов, что очень важно для покупателя

Поэтажный план новостройки со свободной планировкой

Поэтажный план жилого дома или апарт-отеля включает все перегородки и стены, которые заложены в проект. Именно по этому плану БТИ составляет технический паспорт здания, а потом и вашей квартиры, чтобы вы могли оформить ее в собственность.

Поэтому, встретив упоминание свободной планировки, требуйте показать вам эти планы — вы вполне можете увидеть там уже размеченные перегородки. И изменить их расположение можно только в ходе процесса перепланировки, а это означает создание и согласование отдельного проекта. Если по квартире уже проложена трассировка, то перегородки ставятся только по ней.

Поэтажный план без перегородок

Второй вариант — в поэтажном плане перегородок нет. Это значит, что помещение имеет статус жилого как единое пространство, в котором обозначены “мокрые зоны”, но нет точно указанных границ санузла, кухни, коридора и прихожей. Если вы думаете, что это упрощает ситуацию, то сильно ошибаетесь, потому что:

  • при установке перегородок необходимо строго выдержать размеры мокрых зон, иначе, увеличивая санузел или кухню, вы уменьшаете жилую площадь, что равноценно перепланировке — проект, согласование;

  • вам придется согласовывать перепланировку или прибегнуть к услугам застройщика, если он готов взять это на себя, потому что в квартире должен появиться коридор, а увеличить санузел можно только за счет этого пространства;

  • вы не можете каким-либо образом заблокировать подходы или нарушить конфигурацию вентиляционных и кабельных каналов, перенести “мокрые зоны”;

  • вы должны ставить перегородки так, чтобы жилые комнаты имели площадь не менее 9 кв.м и обязательно источник естественного освещения, окно, выход на балкон или лоджию;

  • не допускается объединение балконов, лоджий и пространства комнат, расширение отопительной сети на эти части квартиры.

Стоит подумать и о том, что после монтажа внутренних ненесущих стен вам придется прокладывать проводку, а это значит — создавать ее проект и снова идти за согласованием. Словом, свободы в свободной планировке крайне мало, а ее плюсы и минусы часто вовсе игнорируются застройщиком.

Гостинки и малосемейки

Начнем с самых маленьких. Квартиры гостиничного типа проектировались для размещения работников близлежащих предприятий, поэтому чаще всего их можно встретить неподалеку от крупных заводов и в пригороде больших городов. Гостинка — очень маленькая однушка, кухня в которой ютится в нише коридора, хотя и иногда переносится в комнату при ремонте. Санузел объединенный, с душевой кабиной. Такая квартира подойдет для проживания одного человека, например студента или командированного работника.

Квартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариантКвартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариант

Малосемейная квартира — чуть улучшенный вариант гостинки. Здесь есть балкон или лоджия, площадь немного увеличена, есть два окна вместо одного. Эта квартира все еще остается слишком тесной, но подойдет как бюджетный вариант для временного проживания. Из плюсов обеих планировок — только низкая цена.

Квартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариантКвартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариантКвартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариант

Какие материалы выбрать для перегородок

Чтобы не было трещин в стенах и споров с БТИ, нужно выбирать материалы, вес которых не превышает 150 кг/кв. м. Поэтому кирпич и шлакобетон не подходят.

Кирпичная перегородка высотой 250 см, толщиной 12 см и длиной 3 м имеет удельный вес 1800 кг/куб. м. Распределенная нагрузка на плиту перекрытия составит 216 кг/кв. м, что почти в полтора раза больше нормы.

Если делать стену из шлакобетона, в одном квадратном метре перегородки будет 13,5 полублоков размером 390×120×188 мм и весом 13 кг. Для стены высотой 2,5 м и длиной 3 м нужно 102 блока, что дает удельный вес 1330 кг и распределенную нагрузку 160 кг/кв. м. Это тоже превышает нужное значение.

Не вызовут нареканий конструкции из гипсокартона, пеноблоков или газобетонных блоков. Их удельный вес — 500 кг/куб. м при толщине в 100 мм. Нагрузка на плиту перекрытия составляет всего 50 кг/кв. м — в 3 раза меньше нормы.

Если удельный вес материала составляет менее 500 кг/м3, его можно использовать для перегородок в любых местах.

Дополнительные советы, как выбрать наиболее «тихую» квартиру.

  • Последний этаж. Плюс данного этажа в том, что у вас не будет соседей сверху, соответственно топота, бегающих детей и любого другого шума тоже не будет. 
  • Минимум общих стен с соседями. Посмотрите план этажа, где вы собираетесь купить квартиру, и оцените граничащие с соседями помещения. Хорошо, если ваши спальни не будут иметь общих стен с соседями. Угловая квартира лучше всего для этого подходит.
  • Отдаленность от лифта. Старайтесь выбирать квартиру подальше от лифта.
  • Подальше от оживленных магистралей, жд вокзалов и аэропортов.
  • Толстые кирпичные внутренние стены. Лучше всего, когда из кирпича сделаны межквартирные стены в доме, так вы получите максимум возможной звукоизоляции от соседей.
  • Приходите на просмотр квартиры вечером, когда все соседи находятся дома. Так вы сможете вживую оценить слышимость внутри дома. Так же будет идеально, если вы сможете сначала арендовать на 1-2 месяца квартиру, которую хотите приобретать. Так сказать проведете тест-драйв вашего будущего жилья и вживую оцените все плюсы и минусы квартиры. 
  • Желательно наличие тех. этажа, если ваша квартира находится на последнем этаже. Так вы обезопасите себя от протечки кровли и не будете слышать работу механизма лифта.
Популярные статьи  Небольшой кованый топорик своими руками

Запомните, что к выбору квартиры нужно подходить рационально, взвесив все за и против для себя, и не стоит принимать скоропостижных или импульсивных решений

Так же неважно: с риелтором или без него вы будете искать себе жилье, обязательно вникайте во все процессы, самостоятельно изучайте объекты и постарайтесь лично посетить стройплощадки или уже готовые дома. Ведь квартиру вы будете покупать для себя. И последнее, выбирайте квартиру исходя из своих финансовых возможностей

5 1 голос
Рейтинг статьи

Планировка и закон

В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.

Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.

Планируя новую квартиру, необходимо иметь в виду требования законодательных актов и норм, – отметил адвокат Сергей Слободянюк. – Например, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми, помещения с газовыми приборами совмещать с жилыми и т. д. В любом случае, если вы приобрели квартиру свободной планировки, которая поставлена на кадастровый учет и право на которую зарегистрировано, любая установка стен будет являться перепланировкой и требует согласования и утверждения. Если квартира еще не зарегистрирована, необходимо согласовать проект с застройщиком и установить стены для того, чтобы застройщик зарегистрировал квартиру в перепланированном виде».

Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов.

Например, нельзя:

  • сносить или передвигать несущие стены, однако допустимы дверные проемы в несущих конструкциях;
  • менять расположение мокрых и сухих зон. Ванная комната и туалет должны находиться в месте, указанном в проекте застройщика, и нигде более, так как невозможен перенос стояков. Кстати, увеличивать размеры санузла за счет жилых помещений также запрещено;
  • устанавливать радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения, на балкон. Это приведет к нарушению гидравлики системы отопления, что противоречит нормам безопасности. Не разрешат также превращать балкон или лоджию в жилое помещение;
  • сносить или совмещать вентиляционные блоки;
  • делать комнаты площадью менее 9 кв. м.

Квартира свободной планировки. Юридические нюансы.

Итак, застройщики и многие риэлторы повсеместно позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих собственников. Разберемся, так ли это? Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает никакой свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» – не существует.

Более того, для каждой новостройки на самом деле существует детальный строительный план, который содержит указания на внутреннее расположение всех перегородок в квартирах и иных помещениях здания. Без такого плана застройщик элементарно не смог бы пройти обязательную строительную экспертизу архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома.

Итак, свободная планировка квартиры – это юридическая фикция. У каждой квартиры каждого жилого дома есть своя планировка, зафиксированная в соответствующей архитектурно-проектной документации. Значит ли это, что все застройщики и многие риэлторы, которые предлагают вам купить квартиру со свободной планировкой, – мошенники? Отнюдь нет. Ведь они используют термин «свободная планировка» не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя свободная планировка действительно существует, и ее примеры представлены на фото выше.

Делаем вывод: с юридической точки зрения квартир со свободной планировкой не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры была определена застройщиком на стадии проектирования, зафиксирована в соответствующих планах и иных элементах архитектурно-проектной документации, а также согласована с компетентными государственными органами еще до начала строительства.

Кстати, именно поэтому самым популярным вариантом «облика» квартиры свободной планировки в натуре и по документам – это когда в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями.

Такой вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государству и контролирующим органам, ведь планировка есть и на объекте и по документам; в то же время, он все сделал правильно и по отношению к покупателю квартиры, ведь фактически перегородки выложены лишь высотой в один блок, а на плане отображены тонким пунктиром.

Оцените статью
Денис Серебряков
Добавить комментарии

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Квартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариант
4 совета, которые помогут сэкономить место на кухне